Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La comprobación del valor de un inmueble por la Administración Tributaria exige una visita previa del perito de la Administración al inmueble.

Son demasiadas las ocasiones en que nos topamos con la comprobación del valor de un inmueble llevada a cabo por un perito de la Administración Tributaria que no se encuentra debidamente fundamentada.

Suele ocurrir que nos visita un cliente que adquirió un inmueble por el precio que esforzadamente negoció con el vendedor, tras de un largo tira y afloja, que documentó en escritura pública, y que responsablemente liquidó ante la Administración Tributaria competente por el concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

La base sobre la que se liquida el impuesto es el precio de adquisición, de suerte que cuanto más alto sea ese precio, más hay que pagar al fisco. No es de extrañar que al adquirente le interese, entonces, formalizar la compraventa por el menor precio posible, siéndole ello indiferente al vendedor, en cambio, para quien cuanto más alto sea el precio, mejor, naturalmente.

El comprador del inmueble deberá hacer frente a los gastos del otorgamiento de la escritura pública, los de registro de la nueva titularidad, y los del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, amén de otros en concepto de intermediación o asesoramiento en que pueda incurrir.

El vendedor, en cambio, deberá asumir el pago de la plusvalía municipal (IIVTNU) y la eventual ganancia patrimonial que pueda haber aflorado por la diferencia de valor del inmueble cuando lo adquirió y cuando lo vende (con todos los matices que el cálculo de dicha ganancia conlleva, y que no es objeto de esta reflexión).

Pues bien, sabido que los costes de la compraventa de un inmueble no se circunscriben únicamente al pago del precio del inmueble, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas es para el adquirente una partida ciertamente significativa que en ocasiones, se trata artificiosamente de abaratar.

Pero no siempre es así. La Administración Tributaria presupone en demasiadas ocasiones que el contribuyente trata de ganarle la partida, y dentro del período de prescripción con el que cuenta de cara al examen y la regularización de la liquidación del Tributo, inicia un procedimiento de comprobación de valores por el que modifica al alza el precio del inmueble, y con ello, la cuota del impuesto.

Una de las vías más utilizadas por la Administración Tributaria de cara a la rectificación al alza de la cuota del impuesto, de entre las que la legislación le permite, es la de la valoración realizada por un perito de la propia Administración Pública. Y aquí es, en excesivas ocasiones, cuando al comprador se le pone cara de susto, de absoluta incomprensión, al recibir la notificación de la Administración Tributaria, que a sus espaldas, sin su conocimiento, y sin ser oído, ha determinado que el valor del inmueble que adquirió, a decir de un experto nombrado por ella misma, era más alto del que se declaró ante Notario, y que por ello debiera haberse pagado más a las arcas públicas.

La comprobación de valores

El artículo 57.1.e) de la Ley General Tributaria faculta a la Administración Tributaria para comprobar el valor de los bienes que determinan la obligación tributaria mediante el dictamen de peritos de la propia Administración.

Por su parte, el artículo 137 de la misma norma nos indica que la Administración podrá iniciar dicha comprobación de valores directamente por medio de la notificación de la valoración ya realizada y la propuesta de de liquidación resultante si dispusiese de datos suficientes para ello. La valoración que se comunique deberá encontrarse suficientemente motivada, expresando los medios y criterios empleados, pues en otro caso, el ciudadano se encontraría en una situación de indefensión por no poder discutir o contravenir los criterios de la Administración.

En este sentido, el Tribunal Supremo tiene dicho que:

_{Los dictámenes emitidos para la comprobación de valores, en la medida en que conforman la motivación de la liquidación posterior, han de contener los elementos, datos, razonamientos y, en definitiva, justificaciones necesarias, para que los interesados puedan conocer las razones del valor resultante que va a configurar la base imponible del impuesto, de tal modo que tengan la posibilidad de contravenirlos, poner en duda su exactitud o validez tanto respecto de las premisas sobre las que se parte, el método utilizado, como respecto al resultado obtenido. Lo contrario limitaría el derecho de defensa de los interesados, pues solamente cuando pueden conocer la existencia de la inexactitud de la valoración administrativa, pueden oponerse a la misma y articular los medios para combatirla.} (STS de 29 de marzo de 2012)

Nulidad del dictamen emitido por el perito de la Administración Tributaria

Y sin embargo, lo cierto es que si bien los dictámenes de los peritos de la Administración suelen facilitar información suficiente sobre el modo en que ha procedido el perito y las fuentes de conocimiento de que se ha servido, en muchas ocasiones, no acreditan que haya realizado una visita de inspección del inmueble objeto del dictamen.

Eso es lo que se analiza, por ejemplo, en el supuesto resuelto por la Sala Contencioso-Administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (sección 2ª), mediante Sentencia 24/2019, de 24 de enero, existiendo otras muchas resoluciones en idéntico sentido, donde concluye sin matices que “para que puedan entenderse debidamente motivados los dictámenes periciales emitidos por la Administración Tributaria para la comprobación de valores respecto a bienes inmuebles, resulta preciso que se haya realizado la visita correspondiente para la comprobación de la concurrencia y evaluación de tales circunstancias. De tal forma que no podría evacuarse el dictamen debidamente motivado sobre la base de circunstancias tales como el estado de conservación o la calidad de los materiales utilizados, si no es porque previamente han sido consideradas las mismas respecto al inmueble concernido en razón de la correspondiente visita y toma de datos.”

Por ello, si el dictamen entra a valorar atendiendo a calidad y superficie de la finca, antigüedad, materiales constructivos de la edificación, ubicación y entorno, o análogos, debe partirse de una visita previa del perito, pues en caso contrario tendríamos una valoración nula por estar basada en suposiciones o informaciones sin contrastar a falta de examen personal y directo del técnico informante.

Adviértase, a modo de conclusión, que de encontrarnos en un caso así, no será necesario siquiera promover una tasación pericial contradictoria, pues podrá alegar o plantear cualquier cuestión concerniente a la valoración de la Administración por la vía del recurso contra la liquidación provisional resultante.