Inversiones inmobiliarias: llega el momento

Para hacer buenas inversiones, existe una regla de oro: hay que aprovechar las oportunidades. Y por definición, las grandes oportunidades de inversiones inmobiliarias, o de cualquier tipo, se presentan pocas veces. Realmente el trabajo es estar pendiente para poder identificarlas.

Llevo mucho tiempo observando el pinchazo inmobiliario en España y tratando de descubrir cuándo es el momento de comprar. Pues bien, creo que en el año 2014 habrá muy buenas oportunidades de beneficio comprando un piso y alquilándolo.

Evidentemente, siempre existe un riesgo; pero veamos las cifras:

Por un lado, Fotocasa.es ha publicado un estudio que asegura que la rentabilidad media de un alquiler en España ronda el 4,8%.

Por Comunidades, Canarias, Murcia y Castilla-La Mancha son las más rentables para comprar y alquilar una vivienda. Canarias ofrece una rentabilidad de un 5,1%, Murcia y Castilla-La Mancha, 4,8% y Andalucía,  Cataluña y Madrid, un 4,7% o 4,6%.

Las provincias donde más ha caído el precio de la vivienda son las más rentables, lógicamente.

Por otro lado, éstas son rentabilidades obtenidas por el alquiler. Aún falta la rentabilidad obtenida por la revalorización de la vivienda. Aunque para que la vivienda se revalorice, es importante comprarla a buen precio. Necesitamos buenas ofertas.
Afortunadamente hoy día existen oportunidades de buenas compras por todas partes.

Casaktua.com es una web especializada en viviendas a muy buen precio, hasta el 50% del precio medio de España, y con una financiación del 100%. En estos momentos disponen de 600 viviendas a un precio medio de 604 €/m2.

Otros muchos portales inmobiliarios permiten encontrar chollos en muchas provincias.

Ahora bien, ¿subirán los pisos en los próximos años?

A corto plazo, es difícil de decir, los “expertos” no están todos de acuerdo.

Un informe mencionado por  idealista.com, afirma que los pisos aún tocarán suelo en el 2014.

Viendo las caídas trimestrales de los precios:

Y viendo el desplome por tanto  de los precios en euros/m2:

Desde la punta de casi 3.000 €/m2 hasta el precio de hoy, 1.746 €/m2, la caída es superior al 40%.

Es evidente que los precios están baratos. ¿Cuando tocarán el suelo?

Creo que en las inversiones de largo plazo no es necesario acertar con el suelo del precio al comprar, ni con el techo de precio al vender. Eso es casi imposible.

Es más fácil dejar que los precios empiecen a subir, aunque perdamos parte de la oportunidad, porque hay mucho margen de subida.

Pensemos en los inversores extranjeros, que están entrando a saco en las inversiones inmobiliarias en España. En estos momentos, suponen casi el 20% de las compras de pisos.

Por tanto, y pensando en el largo plazo, asumiremos que las viviendas en los próximos 10 años se van a revalorizar. ¿cuánto?

Bien, durante el  boom, los pisos subieron del orden del 10% anual. Eso no se va a repetir; sin embargo, tras una caída del 40%, lo lógico es que, en cuanto la tendencia se invierta, las subidas serán mayores que la inflación: siendo prudentes, del 3% al 5%.

Eso nos dejaría una rentabilidad total del 8% al 10% anual.

Vamos a concretar, definiendo las reglas de negocio:

1º- Durante el año 2014, observamos los informes trimestrales de precios de inmuebles que publican Fotocasa.es e idealista.com. En teoría, fotocasa es un indicador más adelantado, porque utiliza intenciones de precios de venta. En cualquier caso, son dos fuentes que deben ser aproximadamente coincidentes.

2º En cuanto detectemos precios al alza durante 1 trimestre, o 2 trimestres siendo prudentes, buscaremos buenos precios en las comunidades autónomas mencionadas, las de mayor rentabilidad por alquiler.

3º Compramos, y alquilamos.

4º Tras 5 o 10 años, en función de la velocidad de revalorización de los precios, vendemos.

Obtendremos de un 8 a un 10%  de rentabilidad anual, durante 10 años. Probablemente haremos un gran negocio.

Tengo que decir que yo normalmente prefiero invertir en bolsa con mi sistema tranquilo, porque es un mercado más líquido y sobre todo creo que puedo obtener más rentabilidad.

Pero hay muchos estilos de negocio, y muchas sensibilidades, y las inversiones inmobiliarias ahora mismo me resultan MUY tentadoras.

Este tren pasará, y no volverá en mucho tiempo..

¿lo vas a dejar ir?