Es frecuente que a la hora de alquilar una vivienda, un local de negocio, o una residencia vacacional, el aspirante a inquilino no se procure asesoramiento experto suficiente. Es también frecuente que por dicho motivo se produzcan después desaguisados de cierta complejidad y, aunque en la vida casi todo tiene remedio, a la mayoría de nosotros nos gustará evitar el estrés que la reparación de tales dislates inevitablemente conlleva.
Por añadidura, suele ser el propietario arrendador (o su representante) quien redacta el contrato de alquiler. Como es conocido, la escoba acostumbra a barrer para casa.
Por eso, en 10 breves secciones trataremos de prevenirte de algunas cuestiones que, te pongas como te pongas, es conveniente que conozcas por ti mismo.
PRIMERA: PRESTA ESPECIAL ATENCIÓN AL CONTENIDO DEL CONTRATO DE ALQUILER
Aunque los arrendamientos urbanos -no rústicos- cuentan con una Ley específica en la que se recogen los derechos y obligaciones de cada una de las partes, lo cierto es que por delante de la Ley rige lo que se haya pactado en el contrato.
De hecho, son muy pocos los aspectos en que las partes no puedan imponer su voluntad.
SEGUNDA: NO TODOS LOS ALQUILERES SE ENCUENTRAN AMPARADOS EN LA MISMA NORMA LEGAL, Y LA SITUACIÓN DEL INQUILINO ES DIFERENTE SEGÚN EL CASO
Actualmente, merced a las sucesivas reformas legales que se han puesto en circulación, tenemos 5 regímenes diferentes, según la fecha en que se haya concertado el arriendo:
(1) Contratos celebrados antes de la fecha del 9 de mayo de 1985.
(2) Contratos celebrados entre las fechas del 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994.
(3) Contratos celebrados entre las fechas del 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013.
(4) Contratos celebrados entre las fechas del 6 de junio de 2013 y 31 de marzo de 2015.
(5) Contratos celebrados a partir de la fecha del 1 abril de 2015.
Valga la aclaración de que nos ocuparemos en este post de los 2 últimos casos, esto es, de los contratos celebrados a partir de la fecha de 6 de junio de 2013 y en adelante, por su mayor interés.
TERCERA: NO ES NECESARIO QUE EL CONTRATO SE REDACTE POR ESCRITO, AUNQUE SÍ MUY CONVENIENTE
La formalización por escrito del arrendamiento no es obligatoria, pero hemos de tener en cuenta los graves problemas con los que nos podremos encontrar, si no lo documentamos, en materia de prueba. Si se produce alguna diferencia entre arrendador e inquilino habrá que demostrar no solamente la existencia del propio contrato de arriendo, sino cuál era la voluntad de las partes respecto de aspectos tan importantes como su duración, el precio de la renta, los conceptos que debe soportar cada parte, etcétera, valiendo en todo cuanto no pueda probarse las previsiones contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si el contrato no se ha redactado por escrito, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra para hacerlo, debiendo identificar, como mínimo la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
CUARTA: LA DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PUEDE NO SER LA DURACIÓN QUE SE HA PACTADO EN EL CONTRATO
Respecto de la duración del alquiler, debemos distinguir según se trate del alquiler de una vivienda habitual o no.
Si hemos concertado (o vamos a concertar) un arrendamiento de vivienda, podemos pactar la duración que estimemos más conveniente a nuestros intereses, pero es importante conocer que si el plazo es inferior a 3 años, no podrá extinguirse el arriendo antes de que transcurran 3 años desde que la vivienda se puso a disposición del inquilino, a no ser que este esté conforme con ello.
Excepcionalmente, cumplido el primer año de contrato, y en cada uno de los vencimientos anuales sucesivos, el arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita para sí, para sus hijos o padres, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ello, deberá comunicárselo a su inquilino con un mínimo de 2 meses de antelación, y el beneficiario deberá ocupar la vivienda dentro de los siguientes 3 meses a su recuperación.
Como inquilinos, deberemos preocuparnos de verificar que la necesidad alegada sea verdaderamente forzosa y no superflua o simple conveniencia, además de que se produzca la efectiva ocupación en ese plazo de 3 meses o que exista causa justa para que ello no sea así.
Cumplido el plazo pactado, el alquiler se prorrogará por plazos anuales hasta cumplir los primeros 3 años, salvo que el inquilino decida no renovarlo en alguna de las anualidades, y avisando con 30 días de antelación.
Por contra, si lo que se ha pactado es un arrendamiento para cualquier uso diferente al de vivienda, la duración del alquiler será la que libremente se haya pactado entre las partes, sin que exista un plazo mínimo de obligatorio cumplimiento para el propietario.
A falta de previsión sobre el plazo, se entenderá concertado por años si se fijó un alquiler anual; por meses, si se pactó un alquiler mensual; o por días, si se pactó un alquiler diario; y todo ello con independencia de que la forma de pago acordada sea diferente.
Cumplido el plazo pactado, y salvo que se disponga otra cosa de forma expresa, si el inquilino permanece más de 15 días haciendo uso de la finca, se entenderá que se prorroga por un plazo equivalente al tiempo inicialmente previsto entre las partes.
QUINTA: ES IMPORTANTE INSCRIBIR EL ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad tiene ventajas para ambas partes contratantes.
Para el inquilino, porque blinda su contrato frente a cualquiera que en un futuro ocupe la posición que ocupaba el propietario en el momento de formalizarse el arrendamiento, de forma que el alquiler deberá respectarse hasta su finalización. En caso contrario, el nuevo propietario podrá forzar la extinción del contrato en poco más de 3 meses.
Para el arrendador, porque podrá incluir en el contrato la previsión de que impagada la renta, tendrá derecho a la restitución inmediata de la finca, lo que agilizará sensiblemente los trámites del desahucio.
La inscripción requiere, bien el otorgamiento de una escritura notarial que documente el arriendo, bien la elevación a escritura pública del contrato privado previamente celebrado. El arancel del propio Registro, por otra parte, dependerá de la duración y del precio que se haya pactado, pero es un coste ciertamente razonable.
SEXTA: CUIDADO CON RETRASARSE EN EL PAGO DE LA RENTA ACORDADA
El pago de la renta acordada, en el tiempo y en la forma acordados por las partes, es la principal obligación del arrendatario.
Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta, y el arrendador presenta una demanda de desahucio antes de que se verifique el pago tardío, el efecto es el mismo que si no se hubiera pagado:
(1) Si es la primera vez que tal cosa ocurre, podremos evitar el desahucio mediante ese pago tardío de la renta.
(2) Si ya enervamos o impedimos el desahucio en una ocasión anterior, no podremos evitarlo esta segunda vez.
En el caso de contratos inscritos en el Registro de la Propiedad, puede haberse incluido la previsión de que incumplida la obligación de pago, y requerido el inquilino por el propietario, si este no paga en los siguientes 10 días, quede el arriendo inmediatamente resuelto.
Puedes encontrar más información en ¿Pueden desahuciarnos por el retraso en el pago de una mensualidad e renta?
SÉPTIMA: PUEDE QUE LA CLÁUSULA QUE TANTO AGOBIO TE OCASIONA SEA NULA
Es frecuente encontrar en los contratos de arrendamiento pactos que, bien por la situación de desequilibrio que producen, bien por el abuso que constituyen, son completamente nulas.
La nulidad de uno de los pactos contenidos en el contrato no significa que el arrendamiento en sí mismo sea también nulo. Al contrario, la cláusula en cuestión se tiene por no puesta, y en lo demás, el contrato es perfectamente válido.
Son nulas, por ejemplo:
· La cláusula conforme a la cual el inquilino renuncia de inicio a la prórroga del plazo prevista en la Ley. En algunos casos, se estipula que el contrato relativo a una vivienda tendrá una duración de un año, transcurrido el cual, las partes podrán prorrogarlo. Se trataría de una cláusula nula.
· El pacto por el que el arrendatario viene obligado a anticipar más de una mensualidad de renta, fianza aparte.
· La cláusula según la cual el inquilino debe de hacerse cargo de todas las reparaciones necesarias de conservación de la vivienda, pues es una obligación que corresponde al arrendador. Por eso, serán nulos los pactos con los que se traslada al inquilino la obligación de soportar gastos comunitarios extraordinarios o derramas.
Con frecuencia se intenta trasladar al inquilino el coste de las reparaciones menores. El pacto será exigible cuando la reparación resulte necesaria a consecuencia del desgaste producido por el uso ordinario de la finca. En cambio, no será válida la exigencia de que el arrendatario repare o sustituya a su costa algún elemento necesario para la habitabilidad de cuyo desgaste no sea responsable en absoluto. Será decisiva la duración del arrendamiento y el elemento de que se trate en cada caso.
En los contratos que no se refieran a viviendas, impera una mayor libertad entre las partes a la hora de decidir qué obligaciones asume una y otra parte. Sin embargo, ello no significa que pueda romperse por completo la equivalencia entre las prestaciones de uno y de otro, de forma que si se pretende imponer a cargo del inquilino responsabilidades normalmente propias del arrendador, convendrá justificarlas en el propio documento contractual si se quiere evitar una ulterior declaración de nulidad en los Tribunales.
OCTAVA: SUPUESTOS DE CAMBIO DE ARRENDATARIO
Si el arrendamiento está suscrito por uno de los integrantes del matrimonio, al producirse la nulidad, separación o divorcio, el cónyuge no arrendatario puede pasar a ser el titular del contrato si se le atribuye el uso indefinida o temporalmente. Para ello, deberá comunicar al arrendador esa circunstancia dentro de los 2 meses siguientes a que se dicte la resolución judicial en que se recoja el hecho.
En el caso de las parejas de hecho, no ocurre exactamente lo mismo. Lo que la Ley prevé en ese caso es que la pareja que haya convivido con el arrendatario por un tiempo no inferior a dos años, podrá continuar con el alquiler si el arrendatario desiste o renuncia al mismo anticipadamente. Si hubiere descendencia común, no será necesaria el citado período de convivencia.
Cuando lo que ocurre es que el arrendatario muere, podrán ocupar su lugar el cónyuge o pareja de hecho, los descendientes menores de edad o que hayan convivido con el inquilino fallecido los 2 años precedentes, y los ascendientes y hermanos que hubieran convivido también esos 2 años precedentes al momento de la muerte. Asimismo, podrán ocupar el lugar del inquilino otras personas diferentes a las mencionadas, que haya convivido los 2 años anteriores, sean parientes hasta el tercer grado (por ejemplo, sobrinos), si tienen una minusvalía igual o superior al 65%. Para ello, será necesaria la comunicación escrita al arrendador dentro de los 3 meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.
Si la muerte lo es del arrendatario de un local, podrán continuar hasta su vencimiento, con el arrendamiento, los herederos o legatarios, pero siempre que continúen con la actividad que desarrollaba el inquilino originario, y notificándoselo al propietario dentro de los siguientes 2 meses.
Mediante el subarriendo, el inquilino original no desaparece, pero se introduce un segundo inquilino. En el caso de alquileres que no lo sean de vivienda, se estará a lo pactado por las partes. Si lo fuere de vivienda, la Ley estipula que el subarriendo solamente puede ser parcial (referido a una parte de nuestra morada), con consentimiento escrito del propietario, y nunca por importe en conjunto superior al de la renta originariamente pactada con el arrendador. No se trata de una vía de negocio, en definitiva. La extinción del arriendo original significará la extinción del subarriendo.
NOVENA: ENTREGA Y DEVOLUCIÓN DE FIANZA
Es obligatorio a la formalización del alquiler la entrega por parte del inquilino de una fianza, que será equivalente a una mensualidad si se trata del arriendo de una vivienda y de dos mensualidades en el resto de casos.
El arrendatario deberá depositar el importe de la fianza, obligadamente, en el organismo administrativo que la Comunidad Autónoma haya previsto para ello, so pena de ser multado.
Por otro lado, la fianza deberá actualizarse transcurridos los primeros 3 años del contrato, de forma que se mantenga su proporción con el importe de la renta que se esté pagando.
Su finalidad es la de garantizar, hasta la finalización del contrato, el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Por ello, al vencimiento del alquiler, el propietario dispone de un mes para restituirla, descontando, en su caso, el importe de los desperfectos, rentas debidas, importe de suministros pendientes, etcétera. Si el propietario se demora más allá de un mes en la devolución, la renta devengará el interés legal del dinero por el tiempo en que se exceda de dicho plazo.
Finalmente, aclarar que además de la fianza legal, las partes pueden convenir otras garantías diferentes, que estarán condicionadas a los pactos que al respecto se hayan alcanzado.
DÉCIMA: ¿Y LOS IMPUESTOS?
Los arrendamientos de vivienda están gravados con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, gestionado por las Comunidades Autónomas. El importe a pagar dependerá del importe de la renta y de la duración del alquiler, pues existe una escala progresiva de la que resultará la cuota a ingresar. De no haberse pactado plazo, el tiempo a considerar es el de 6 años.
Importante es tener muy en cuenta que si el arrendador no exige a su inquilino la justificación del pago del impuesto, y cobra la primera renta, será responsable subsidiario de su pago frente a la Administración Tributaria.
En cuanto al Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, únicamente los alquileres de vivienda suscritos con anterioridad a la fecha de 1 de enero de 2015 pueden dar derecho a que el inquilino se practique una deducción estatal, pues se ha eliminado para los posteriores. En cambio, en las Comunidades Autónomas en las que se haya previsto una deducción propia, y se haya mantenido, deberán consultarse los requisitos exigidos para ver si podemos beneficiarnos de alguna reducción en el impuesto.
En cambio, cuando no se refieren a viviendas, están sujetos a IVA, siendo el tipo aplicable el del 21% (y a Actos Jurídicos Documentados en algunos concretos casos que no vale la pena comentar aquí por su especificidad).
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